用途地域という言葉を不動産探しで耳にすることは多いですよね。これは土地や建物の利用可能性を区分しており、13の異なるカテゴリがあるため、それぞれの特徴を理解するのは一見複雑に思えるかもしれません。用途地域を把握することで、どの地域が自分のライフスタイルや計画に最適かを見極める手助けとなります。

用途地域とは？

用途地域とは、計画的な市街地の形成を目的に、特定の地域を13種類に分類して、建築される建物の種類や大きさを制限することで、各地域の住環境を整えるための区分です。これにより、住宅の隣に不適切な大規模施設や工場が建設されることを防ぎ、住みやすい環境を保持します。

日本では、都市計画法に基づいて、都道府県知事が都市計画を策定し、大きく分けて以下のエリアに区分されます。

• 都市計画区域 – 計画的に市街地の開発を進めるエリア。
• 都市計画区域外 – 人口が少なく、現段階で市街地化計画を進めないエリア。
• 準都市計画区域 – 人口は少ないが、何らかの制限を設けて管理する重要なエリア。

これらの都市計画区域内はさらに、市街化区域、市街化調整区域、非線引区域に分けられ、それぞれの区域が異なる目的で管理されます。市街化区域は積極的に開発が進められるエリア、市街化調整区域は自然環境の保護を目的としたエリア、非線引区域は現状維持が基本のエリアです。

最終的に、市街化区域内は更に細かく21の地域地区に分けられ、「用途地域」はその一部として設定され、景観の保護や防火対策などの目的に応じて、建築可能な建物やその規模が定められています。

13種類の用途地域

第一種低層住居専用地域
低層住宅の良好な環境を維持することを目的とした地域です。この地域では、建物の絶対高さ制限が設けられており、大抵の場合10メートルまたは12メートルまでとされています。これにより、建築される建物は主に3階建てまでのマンションなどが可能です。住みやすさを重視しつつ、商業活動の規模と種類を制限することで、住環境の質を保っています。

第二種低層住居専用地域
低層住宅の良好な環境を保護することを目的としています。この地域では、建物の絶対高さ制限が10メートルまたは12メートルに設定されており、主に3階建てまでのマンションが建設可能です。

第一種低層住居専用地域に比べて、少し商業活動が許容されており、床面積150平方メートル以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが設置できます。これにより、日常生活において少し便利な環境が提供されます。庭や駐車場が確保できる広い敷地の戸建て住宅が多く、日常の小さな買い物が容易にできる住宅街となっています。

第1種中高層住居専用地域
中高層の住宅が集中することに適した環境を保護するために設計されています。この地域では、低層住居専用地域で許可されている用途に加え、病院や大学、高等専門学校、専修学校などの教育・医療施設が建設可能です。

商業施設に関しても、2階以下で床面積500平方メートル以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットが建てられるため、日常の買い物が便利になります。さらに、300平方メートルまでの自動車駐車場の建設も認められているので、コインパーキングの設置も可能です。

ただし、オフィスビルの建設は許可されていません。この地域の主な特徴として、容積率の制限が比較的緩やかで、マンションを中心とした中高層住宅が多くを占め、活気のある住宅地として、集合住宅や2階・3階建ての戸建て住宅、商業施設が混在しています。

第2種中高層住居専用地域
主に中高層住宅の良好な環境を保護することを目的とした地域です。この地域では、第一種中高層住居専用地域で許可されている建物の用途に加えて、2階以下で床面積1500平方メートルまでの飲食店や各種店舗、事務所などの設置が可能です。

このように利便性の高い施設を設けることが認められているため、住環境と職場が近接することで、住民の日常生活の利便性が向上します。

第1種住居地域
住居の環境を保護することを目的とした地域です。この地域では、3000平方メートルまでの店舗や事務所、ホテル、旅館などの商業施設の建設が許可されています。また、ボーリング場やスケート場、水泳場ゴルフ練習場、バッティング練習場などのスポーツ施設も建設が可能です。

さらに、作業場の床面積が50平方メートル以下の小規模な工場の建設も認められていますが、雀荘、パチンコ店、カラオケボックスなどの娯楽施設の建築は原則として禁止されています。この地域は基本的に住居が主体でありながら、指定面積が広いため、大規模なマンションや商業施設、事務所が建設されることが特徴です。

第2種住居地域
主に住居の環境を保護することを目的としていますが、その一方で大規模な店舗、事務所、ホテルなどの建設が可能です。さらに、雀荘、パチンコ店、カラオケボックスなどの娯楽施設も建てることが認められています。

この地域の計画は、住居の環境を損なわないよう、周囲の環境に慎重に配慮しながら行う必要があります。このように、第二種住居地域は住居と商業活動が共存するエリアであり、住環境の保護と地域の活性化を両立させることが求められています。

準住居地域
準住居地域は、道路の沿道に位置し、自動車関連施設などの立地に適した特性を持ちながら、それと調和する形で住居環境を保護することを目的とした地域です。この地域では、3階以上または床面積が300平方メートルを超える自動車車庫や、床面積150平方メートル以下の自動車修理工場、200平方メートル以下の劇場・映画館、営業用倉庫などが設置可能です。

住居系用途地域の中で、最も商業活動や施設の建設に対して許容範囲が広いことが特徴で、住宅と商業施設が共存する環境が形成されています。この地域の計画では、活動の多様性を受け入れつつも、住居の質を維持するバランスが重要とされています。

田園住居地域
農業と低層住宅の環境を保護する目的で設定されています。第一種低層住居専用地域に似ていますが、農業の利便性を増進する施設、例えば農産物直売所や農家レストランなど500平方メートル以下の建築が可能です。農産物の貯蔵施設や農機具収納倉庫も建設が認められています。

近隣商業地域
日用品の供給を目的とする商業地域で、各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることがあります。活気のある環境が特徴で、最大10,000平方メートルまでの施設を建設することが可能です。住宅と商業施設が混在し、150平方メートルまでの工場も建設できますが、周辺環境への配慮が必要です。

商業地域
主に商業活動を促進するための地域で、市街地の中心部や主要駅周辺に位置します。オフィスビルや銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まります。住宅も建設可能ですが、主に商業施設が中心です。地価が高く、新築の一戸建てよりも中高層マンションの建設が一般的です。

準工業地域
環境の悪化をもたらさない工業の利便性を増進するための地域で、工場と住宅や店舗が混在します。特定の業種を除き、多様な建築が可能ですが、一部の風俗営業や環境に害を及ぼす工場は建設できません。

工業地域
工業の利便性を増進する目的で設定された地域で、公害の発生が予想される業種でも建築が可能です。住宅や店舗も建設できますが、教育や医療施設は制限されます。工場跡地の再開発で住宅地に転用されることもありますが、環境管理が重要です。

工業専用地域
工業活動を専門とする地域で、工業地としての利用を妨げる用途の建築が禁止されています。住宅や商業施設、教育・医療施設の建設は許可されておらず、工業のみに特化した地域です。

これらの用途地域は、それぞれの地域特性に合わせた開発が行われることで、住みやすく、働きやすい環境の整備が目指されています。

まとめ

これで、日本の13種類の用途地域についての詳細な説明が完了しました。各用途地域は特定の目的に応じて設定されており、住居、商業、工業などの土地利用が計画的に管理されています。これにより、住民の生活の質を向上させ、経済活動を効率的にサポートする環境が整備されています。

宮古島市の用途地域はこちらでご確認ください。

【PDF】
https://www.city.miyakojima.lg.jp/gyosei/kaihatsu/files/toshikeikakuzu.pdf

【用途地域マップ】
https://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=47214&N=%E5%AE%AE%E5%8F%A4%E5%B3%B6%E5%B8%82

不動産を購入、または事業を立ち上げる際には、この用途地域の規制を理解することが非常に重要です。適切な地域を選ぶことで、計画に沿った効果的な活用が可能となります。地域ごとの特性を考慮しつつ、何か質問・ご相談などございましたら弊社スタッフまでお気軽にお声がけください。